养老地产运营模式

---记者采访WinWin设计首席建筑师张延伸实录

近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫，而养老地产的巨大市场也必然会吸引众多企业参与其中。

但是，当前国内的环境尚未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的开发依旧面临很多难题。对此，本报记者采访了winwin设计首席建筑师、总裁张延伸先生，力求通过一些实际工作中的经验，为养老地产的开发建言献策。

WinWin设计首席建筑师张延伸、总裁

记者：首先请您介绍一下当前中国养老地产的现状与行业背景，国外有哪些先进的理念值得借鉴？

张：在谈这个问题之前我先简要介绍一下我们winwin设计公司：

WinWin是建筑师威廉姆斯（Williams）男爵（Baron）1919年创立于英国伦敦，目前是世界上最负盛名的建筑设计机构，之前主要服务于英国皇室及爵位在侯爵（Marquess）以上的贵族家族，30,40年代随着英德美等国家进入老龄化社会，WinWin 从此开始近一个世纪的专注于世界养老社区的规划和建筑设计。是当今世界在养老社区，养老地产项目规划设计和管理运营领域的NO.1，当然的王者。50,60年代随着法国葡萄酒开始行销世界，相应的的酒庄设计亦开始成为热点，WinWin 于是也适逢其会的受邀创作了大量的酒庄设计作品，在此领域已是世界不二设计机构！1999年WinWin1进入中国，先后在海南、福建、上海、江西、浙江、江苏、北京、山西等全国近半省市区留下了一座座堪称典范的养老社区、养老地产项目，同时也在新疆、宁夏、甘肃、河北、陕西、山西、北京等地规划设计多座酒庄项目案例，已经成为拉动当地休闲旅游的胜地之一。

有了对我们winwin设计的基本认识后，我再继续：

目前，做养老地产的主要投资主体来自两个方面，以房地产地产商为主推动的养老地产的开发，在性质划分方面，万科等公司的项目基本停留于养老院性质的产品，而我们推荐的主流做法是按照美国的CCRC模式来操作项目。CCRC中的第一个C是continue（持续），第二个C是care（照顾），R代表的是retirement（退休），最后一个C代表的是community（社区）。就是持续照顾退休社区，意思就是CCRC提供从退休一直持续到终老的服务。这是一个复合型的持续社区，整个社区给人以最贴近居家养老的氛围及感觉。

上海某养老社区-winwin作品

当前市场中养老地产项目的宣传很多，但一些项目的建筑品质不高，目的不纯，而且很多项目都是处于探索阶段，目标不是很明确。我们就必须要在策划运营规划设计阶段把产品目标和产品定位明确，就是采用美国CCRC模式—可持续的养老社区模式。养老地产不是做养老院模式，因为养老院模式跟中国的传统不相符，中国自古以来讲究“四世同堂”一家人在一起共享天伦之乐，特别是在北方地区，如果子女把老人送到养老院，那么别人就会觉得这样的子女是不孝的。

在养老地产项目中，我们首先要把老人分为三类：55岁刚刚退休的老人，属于活跃型老人；70岁的老人属于偏高龄老人为独立生活老人；80岁以上的老人则属于高龄老人。我们建议的这种社区养老模式和普通住宅社区相似，项目建设是社区化的，但是考虑更多的适老设计，包括无障碍设施、紧急呼救功能等。而对于那些可以独立起居的轮椅老人而言，还要考虑厨房、浴室设施等为坐轮椅老人行动和使用方便这些问题。对于需要协助生活的老人而言，就要考虑到护理，协助护理的概念基本上就是半护理的状态，有专业人员定时对老人的状况进行检查护理照顾。而专业护理则是二十四小时专人照顾护理他们。合格的养老社区现在是分级管理的，从产品配置上：首先是活跃老人社区，继之独立生活老人社区，慢慢不能独立生活后，就过渡到协助助理，最后就是专业护理。

南昌某养老社区-winwin作品

合理的养老社区除了商业、娱乐这些配套设施就是协助护理、专业护理的配套，这是和目前中国其他养老社区的主要差别，也是项目的最大特点。还有就是国内当前的一些养老社区大多没有为活跃老人考虑太多的服务，而在美国，这种社区则是针对活跃老人设置了健身中心、活动中心、文化娱乐中心等类似于中国老年大学的这样的活动空间，从身心两方面为老年人考虑。另外就是从会所及餐饮方面考虑，结合餐饮做一些适合老年人聚会交流相关的活动空间，丰富老人的生活，促进老人的交流。

湖北某养老社区-winwin作品

CCRC模式目前在国内的项目，除了合众之外还未见其他公司在做，但这个模式在美国已经很成熟了。美国著名的养老地产凤凰城内有十万以上老人，他们对居住要求是很严格的，每天五点之后五十岁之下的人是不允许停留的，就是保证这里一直是个纯正的老人城市及老人社区，一个老人服务于老人、老人娱乐老人的社区，保证老人的社团、老人的服务、老人的各种活动正常进行，强调的是虽然你是老人，但也要把状态调整到最好的，去体面而从容的面对生活和未来，而不要把自己当成被人照顾的垂垂老人。Winwin根据几十年来自己规划设计和考察的英国、日本、美国等近百家这样的社区，了解到CCRC是一个很成熟的模式，他们是通过为老人提供各种完善的服务来盈利，因为美国在养老方面的投入很大，配套极其丰富完善。另外，这些项目的配套、服务都是收费的，尤其是对于活跃老人群体而言，通过他们的消费而产生的利润率约为百分之三十至百分之四十，而对于协助和专业护理阶段的老人而言，往往是微利或者不盈利的。实际上，这就是大家在活跃老人阶段把后期高龄老人阶段的费用给预支出来。

养老住宅设计需“量体裁衣”

记者：你们winwin设计的养老社区模式是如何规划的？

我们按照一定的比例来规划活跃老人社区、独立老人社区及必备的配套协助护理及专业护理的规模。首先，我们把活跃老人定位在五十~五十五岁以上，独立生活老人按照严格要求是七十岁以上，而我们把年龄放宽到六十五岁。对于协助护理和专业护理的配套建设标准，我们按照一个特定规模的独立老人社区，规划了600个床位的规模，细分起来相当于100张床的失忆老人，200张床的协助老人，300张床的专业护理老人，相当于一个“一二三”的模式。还有老年病专业医院及康复医疗等的引入，增加产品线及丰富养老社区功能。

我们建议推行健康社区理念。虽然没有提及养老，但实际上就是养老地产、养老社区项目。假设一个投资企业拿了2400亩地，以800亩作为一个开发规模，分为三期开发，每期三年左右，项目全部开发完毕至少要用8-10年的时间，10年后土地及不动产的增值已经足够把最初的投入成本收回了。推荐把一个健康社区的成功模式统一化、标注暖，并且易于快速推广复制，建立口碑及品牌效应。Winwin预计今后几年内会有此类理念指导下的健康社区会有两到三个城市逐步开工建成，随着众多的健康社区的建设完成投入运营，以及将来成功的运营管理这些社区，养老为主的健康社区这个品牌必将能为中国养老产业开辟新天地。

Winwin，养老地产规划设计和运营领域的金字招牌！

记者：贵公司在做CCRC项目之前是否做了相关市场调研？中国老百姓又能否接受这种模式？

Winwin设计公司的策划营销部门师努力的也是称职的，他们不辞辛苦在前期做了大量的市场调查工作，通过考察当前养老院的水平和现状，来分析养老地产产品今后的推广状况，最终确定了CCRC社区养老这种最贴近居家养老的模式。因为社区养老与中国人的思维模式是接近的，大家都希望在家享受天伦之乐。通过调查，winwin认为将来老年人对护理的需求很大。联合国规定六十岁以上的老人超过总人口数量的百分之十就是进入老龄化状态，如果六十五岁的老人超过百分之十四就说明这个国家进入老龄社会了，而现在中国六十岁以上的老人是1.8亿，相当于整个欧洲的老人的总和，这是很明显的人口老龄化。专家预测至2026-2027年，我们六十五岁的老人就会超过百分之十四，我们国家就是完全进入老龄社会了，而到2050年六十岁以上的老年人会占总人口的百分之三十。所以，将来对养老的需求会越来越大。

当前中国家庭的人口结构很不合理，是“四加二加一”的家庭结构，子女不能像以前那样照顾老人。因为没有那么多子女去照顾，所以老人将来只能来到养老社区居住，才有保障。我们现在提倡一种社区养老的模式，实际上是我们将项目建在一个城市边缘区，由于土地资源越来越少，城市中心区的土地规模不够大，而我们要求的是大规模的养老社区，所以我们只能在城市边缘区、郊区，而且是交通发达的、环境良好的区域建设项目。Winwin建议健康社区打造的社区和普通社区是不同的，在美国的养老社区相当于休闲度假的地产模式，低密度、环境优良为特点，但在中国达不到，而且当前招拍挂拿地成本太高，所以建设密度不能太低，那样我们的成本就会增加，为未来运营造成困难，但通过精心策划及设计，我们合众健康社区的密度相比城市社区的建筑密度低，环境好，相当于花园洋房式的社区但是有着别墅区的品质。社区内有各种适合老人的配套，包括医疗、康复、娱乐、商业等，将来的综合性社区还会设有酒店、大型商贸中心、幼儿园、小学校等。为什么老年社区要配套幼儿园、小学校呢？主要是考虑到子女会把下一代托付给老人照顾，作为活跃老人来说完全是可以照顾第三代的。

养老地产的盈利模式，大家都在研究探索。受政策制约，我们的产品主要是出租形式，如果是购买，主要以使用权或者保险产品形式至于如何去体现，目前大家也在研究这些问题。因为这么大的社区，将来在运营方面也是一个需要探讨的问题。至少基于现在家庭结构与人口比例失调，等现在的“四加二加一”结构家庭的老人到70岁之后，那么将来的专业护理和协助护理就像现在的购房一样，是刚性需求了，在这种情况下，对这种社区的需求也就不言自明了，所以我们需要从长远角度考虑问题。