以房养老

前卫真的不重要，关键要看内核。

上周刚过重阳节，敬老、养老又一次成为热门话题，结合人口老龄化的趋势，不难理解人们为何日益关注养老问题，据推测到2050年，60岁及以上老年人口或接近5亿，每三个人中就有一位老年人，曾经的年轻人，正在慢慢变老。

在老龄化趋势之下，养老方式五花八门，而且不乏一些新模式，除传统的居家养老、社区养老、机构养老以外，以房养老也经常被提及，尤其是因前卫时尚的观念、鱼龙混杂的操作，被一再推到风口浪尖。

那么，以房养老到底可行吗？如果真的走到以房养老这一步，选择的时候，要注意什么呢？

01/真实逻辑，确实解决养老问题

我们常说，没有人永远年轻，当人到老年，年轻时无论全款还是按揭买的房子，基本上已经完全属于自己了，但这套房子除了居住以外，还能为养老做点什么呢？

于是，有了以房养老的概念，简单说就是老人把房子产权抵押给银行或者保险公司，由这些机构按月支付老人的养老费用，从而确保老人衣食无忧，尤其是确保那些孤寡无依老人生活无忧。

从本质上来看，以房养老是一个房产加养老的保险产品，老年人拿出房产和保险机构对赌，以此获得养老金。

具体情况是，老人抵押自己身故后房子的处置权，由此自己仍然拥有居住权、使用权，按月领取养老金直到身故。相应的保险机构拿到老人身故之后房子的处置权，通常的操作是把房子拍卖，用来回笼以前支出的养老金。

值得一提的是，这套逻辑的设计非常严谨，以保护老年人。保险机构不能享受房子增值的红利，但要承担一定的风险。

换句话说，老年人选择以房养老，终身领取的养老金，不会因房价下降而降低，也不会因领取期限太长而缩水。

老人身故以后，保险机构拍卖房子，优先拿回以前支出的养老金，然后剩余部分会返回给老人的继承人。

按理说，以房养老的逻辑很清晰，而且体现出保障老年人权益的精神。

但目前市面上充斥着一些伪劣的以房养老产品，打着以房养老的旗号，实则是彻头彻尾的骗局，这种产品与真实的以房养老产品有本质区别，一个是保险产品，另一个是理财产品。

02/虚假说辞，可能面临财房两空

如何区分正规以房养老产品、伪劣“以房养老”产品呢？

其实，无论伪劣的“以房养老”项目如何包装，它的承办方与正规以房养老产品截然不同。

正规以房养老项目是由银行或者保险机构开展，它们资金实力雄厚，是要把资产灵活调配，目的是盘活资产而不是通过房子的抵押金盈利，由此从产品逻辑上基本上没有破产的风险。

但伪劣的“以房养老”项目，承办机构一般都是理财公司、投资公司等，目的是追求利润，当老人把房子一次性抵押出去以后，它们通过抵押房产的资金去投资，只有投资回报高于支出的养老金，项目才能运转。

由于这些公司实力较弱，因此从开始就存在不小的风险，“以房养老”不过是一个噱头。

我们以前年爆出的“中安民生”为例，足以说明其中的风险。披着“以房养老”的外衣，实际却是房产抵押加资金理财。

从模式上看，老人把房子抵押给个人，按照高额利息拿到一笔资金，然后拿着这笔钱购买“中安民生”的一款理财产品，利息用来支付老人的养老金。

老人抵押房子时拿到的资金，年化利率是24%。当然这笔钱由“中安民生”支付，加上支付给老人的养老金年利息是5%，总利息竟然高达29%。

但“中安民生”还要赚钱，这就离谱，常识告诉我们，净利润达到30%以上的行业，简直凤毛麟角。

后来的故事，资金链出现严重的问题，老人们面临着进退两难的局面，一方面购买的理财产品鸡飞蛋打，另一方面借贷人收不到利息，要求归还资金，要不然就要上门收房。

当时，老人们情绪低落，甚至失声痛哭。但客观来说，这个锅根本不是以房养老的，正规的以房养老项目，不会也不可能出现这样的事情。

03/遇到瓶颈，不热衷于以房养老

正规的以房养老项目，在国外比较普及，这几年我们也一直在倡导、促进这种养老模式，但客观上说，效果不太明显，一是整体不成气候，二是受限于传统观念。

目前，以房养老在市面上还是新鲜事物，2014年批准搞试点，2015年第一款“以房养老”产品面世，2016年正式启动试点，在北京、上海、广州、武汉四个城市，2018年才扩大到全国。

但截止到2018年，共有4家保险机构拿到“以房养老”项目的开发销售资格，其中的2家设计出产品，仅有幸福人寿一家公司实际开展业务。

市场反响也属实一般，数据显示到2019年4月，累计承保了北上广等8个城市的133户，平均投保年龄是71岁，其中空巢、低收入老人的投保意愿更强。

这种局面，与市面上伪劣的“以房养老”项目，形成一定的对比，一是正规的以房养老产品只有一家公司开展业务，并非市面上的鱼龙混杂；二是正规的以房养老产品发展谨慎，并非市面上的泥沙俱下。

从这个角度来说，以房养老项目有些窘迫，并没有获得人们的广泛青睐。

这和现实情况以及传统观念密切相关，一是这种养老模式门槛比较高，面向的是60岁以上完全拥有房子产权的老年人，范围已经比较小了，而且这部分老人大部分已有养老金。

二是由于属于新兴事物，办理流程比较长，从签订意向书、房屋评估，到房产抵押、公证，再到办理各项手续，领到养老金短则两个月左右，长的八九个月也有。

三是传统观念中，老人由年轻人赡养，老人在处置财产时也会征求儿女的建议，一般情况儿女们不愿意让老人以房养老，换取养老金。

以房养老项目的出发点非常美好，推进中也是步步为营，一直都很谨慎，毕竟一套房子可能是老人毕生的积累。

由此，若要选择以房养老，一定要擦亮眼睛，不要掉入打着“以房养老”噱头的伪劣项目中，免得“房财两空”。