险企养老社区布局从郊区走向核心区，轻、重资

养老关乎每个人的福祉。作为一个长周期、慢回报的服务业，养老行业恰恰符合寿险资金长周期的特点。一批保险公司正在布局高端养老社区，还将保单和养老社区入住权益挂钩，形成资产负债联动。

11月24日，《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》发布，明确要进一步规范发展机构养老，提出各地要通过直接建设、委托运营、购买服务、鼓励社会投资等多种方式发展机构养老。

以险企养老社区为代表的机构养老发展状况如何，布局呈现什么样的特点，怎样差异化发展，对未来的行业又有哪些预期？

保险公司旗下的养老社区越来越受到关注。

不少中老年人开始愿意将自己的晚年生活交给养老机构。尤其是在城市中工作的中老年人，有人希望自己的父母能够在养老社区中度过充实的后半生时光，有人想着自己退休后能找到属于自己的圈子，并且吃喝不愁，各方面得到满足。

市场上已有13家保险机构投资的近60个养老社区项目，为全国20余省市提供床位数超8万张。

第七次全国人口普查结果显示：我国60岁及以上人口已达到2.64亿，约占总人口的18.7%，65岁以上人口比例已达到13.5%，接近深度老龄化水平（14%）。根据预测，十四五期间，全国60岁以上老年人数量将突破3亿，到2050年，中国60岁及以上的老年人口将接近中国总人口的三分之一。

同时，我国老年抚养比在过去十年逐年增长。国家卫生健康委、全国老龄办日前发布的《2020年度国家老龄事业发展公报》显示，截至2020年11月1日零时，全国（不含港澳台）老年人口抚养比为19.70%，比2010年提高7.80个百分点。老年人口抚养比用来表明每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人。

一边是老龄人口的逐年增加，一边则是出生人口的不断下降。近日发布的《中国统计年鉴2021》显示，2020年全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，创下了1978来的新低。同期全国人口自然增长率（出生率-死亡率）仅为1.45‰，同样创下1978年以来的历史新低。

也正是在这样的背景下，《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》发布。

从我国现有的养老格局来看，老年人大多数都在居家和社区养老，形成“9073”的格局，就是90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。

以险企养老社区为代表的机构养老，正越来越受到人们的关注。一些险企养老社区的首期床位刚一推出，便迅速售罄。

今年以来，各家险企的养老社区项目加速落地。中国平安发布“平安臻颐年”康养品牌及首个高端产品线“颐年城”；新华保险首个大型CCRC社区（持续照料退休社区）新华家园•颐享社区在北京延庆亮相；中国太保旗下太保家园成都颐养社区、大理乐养社区正式投入运营；目前在养老社区领域全国布局最广的泰康保险集团，旗下的泰康之家湘园、沈园有望在年底开园。根据各家险企规划，未来三年时间，各家养老社区将扎堆开业。

就当下来看，各家保险公司在“进军”养老社区上主要有三种发展模式，包括重资产模式、轻资产模式和轻重结合模式，现在仍属于试错阶段。

轻重结合模式或成主流，多数险企难以支撑重资产模式

提到保险公司养老社区的运营模式，不少人爱用轻资产、重资产等模式加以区分。自2007年起，一些保险公司开始进军养老社区，一批自建、租赁的养老社区逐渐开园。

合众人寿相关人士向澎湃新闻表示，合众优年武汉社区2013年开业，这是中国保险行业落地运营的首家养老社区。八年中，合众人寿进行了诸多保险+养老对接方面的探索，不断为寿险客户提供自营养老社区对接服务，并且签约多家合作旅居基地，满足寿险客户多样化的养老需求。

一位寿险公司管理层人士向澎湃新闻谈到，轻重资产模式的选择其实就是考量投资人自身的能力，轻重结合是比较合适的。所谓轻资产，其实就是保险公司不直接作为不动产的投资人，采用租赁等形式利用别人的资产，通过保险公司的运营运作，或者说保险公司和相关的一些物业持有人进行相互合作。

“这里面的好处就是可能短期内不会占用保险公司大量的资金，但可能出现的问题是不动产或者物业的投资人、持有人的稳定性存疑。现在的物业持有人多数是负债经营，会有一个偿债周期，一旦物业持有人出现变化，那么保险公司和这些合作伙伴的合作持续性就值得考量了。”上述人士表示。

就各家险企的动态来看，泰康、太保等公司在养老社区上的动作频率则更高一些。近段时间，中国太保旗下的太保家园成都颐养社区、大理乐养社区正式开业，泰康保险集团旗下又有多家养老社区体验馆正式开放。这类养老社区多为保险公司使用自有资金拿地、建设、运营，也就是常说的重资产模式。

重资产模式并不适合所有的险企，它对险企的资金实力提出了较大的要求。泰康保险集团董事长陈东升曾直言，这个商业模式只有大人寿保险公司能做。

目前，泰康之家医养社区布局全国，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、西南、华中、东南等核心区域的22个重点城市，其中北京燕园、上海申园、广州粤园、成都蜀园、苏州吴园、武汉楚园、杭州大清谷等七大社区开园运营。中国太保则在7个城市落地了8个太保家园养老社区建设项目，形成颐养、乐养、康养全龄覆盖的产品体系。

今年5月，中国平安发布“平安臻颐年”康养品牌及首个高端产品线“颐年城”，寻求开拓机构养老市场。对于轻重资产的模式选择，平安臻颐年董事长王雨珂近日在接受澎湃新闻采访时表示，将利用集团资源优势，通过核心区位拿地新建或者存量改造的方式打造行业标杆项目。作为险资资产配置的方式之一，平安更偏向于重资产投资养老社区，可更好把控项目，提升运营质量，同时将根据市场需求开发多元化的产品形态与合作模式，满足客户多层次的养老需求。

业内多将泰康作为养老社区重资产运营的典型，但泰康也并非一成不变。泰康之家在上海的第二个项目锦绣府便并非采用了泰康一贯的重资产运作模式。

对于这一转变，泰康健投高级副总裁兼泰康之家首席执行官邱建伟在接受澎湃新闻采访时指出，中心城市土地和资产太贵，也没有像燕园那么大的房子和土地给到大家，一定要改变一些方式，原来是重资产，现在在城里面要考虑租赁、合作这种轻资产模式。规模可以有大小的变化，但是医养结合和高品质的服务不变。

中国太保相关负责人在接受澎湃新闻采访时表示，太保采取“轻重结合，先重后轻”的策略发展养老产业，在重资产养老社区布局方面已经实现首个三年规划的目标，下一步将积极开展轻资产项目的拓展。同时，继续推进优质养老社区项目的落地，全面完成太保家园“东西南北中”的全国布局，在养老社区项目投资布局的选择标准上，规模将更加优化、区位更加优越、功能更加聚焦养护。

作为一家中小险企，上海人寿也开启了重资产模式的养老社区布局。今年5月，上海人寿首个综合养老保障服务社区项目“览海普陀圣境”在浙江舟山正式开工奠基。

在接受澎湃新闻采访时，上海人寿总裁石福梁直言，重资产模式的养老社区，投入的资金量比较大，对一般的中小公司而言会面临不小的压力。上海人寿还是希望先把舟山养老社区打造为一个样板，总结一套管理服务经验，然后再看应该是选择重资产或轻资产，根据自身的能力来做相应的服务。

逐渐从城郊走向城中核心区，医疗资源或成重中之重

保险公司的养老社区布局在近两年也呈现出一些变化，其中最明显的就是从城郊走向城市核心区。

以上海为例，中国太保和泰康保险都在上海布局了两家养老社区，一家位于城郊，而另一家则在城市中心区域。这类位于城市中心城区的养老社区面积普遍较小，床位不多，面向高龄人群。

中国太保旗下太保家园的首个国际康养社区项目位于上海普陀，交通便利，周边医疗、商业、文化、绿地等配套设施齐全。据中国太保方面介绍，该项目将实现医、康、养功能的有机融合，面向高龄刚需人群提供高品质介助、介护及失智照护服务。

在上海市浦东新区塘桥，泰康在上海的第二家养老社区锦绣府仍在改造中。这一项目一改泰康多在城郊拿地的“风格”，位于上海内环，临近陆家嘴，总体规模较小，距离三甲医院仁济医院仅800米。与太保普陀项目类似，锦绣府面向的群体更高龄化，并偏向护理需求。

泰康还在浙江宁波重资产打造了全新升级版的养老社区泰康之家•甬园，这也是泰康第一个城市CBD（中央商务区）中心区的医养综合体。邱建伟在接受澎湃新闻采访时指出，泰康并不是现在才想进CBD，而是过去没有机会。过去大家的认知较为传统，使得保险公司在养老社区的拿地阶段存在较大阻碍。随着泰康之家全国布局，以及泰康之家品牌逐步形成，现在越来越多的地方向泰康开放了离城更近的区位。

走轻资产路线的大家保险则直接将自己的一大产品线定名为“城心养老”。顾名思义，大家保险走的是不同于常规保险公司在城郊选址建养老社区的方式，选择在城市中心布局。大家保险集团相关人士向澎湃新闻介绍，截至目前，城心产品线已在北京市中心布局3个高品质养老社区，2个嵌入式护理站，可提供床位超过1500个。

今年上半年，大家保险联手中国诚通、中国铁建、国药集团三家央企成立了中康养健康产业投资有限公司。大家保险集团相关人士告诉澎湃新闻，作为中康投独家战略合作保险公司，大家保险积极探索“保险+服务”模式。中康投运作的培训疗养机构数量众多，分布于国内一线、新一线、省会等重点城市以及旅游名胜风景地，基础设施较为完备、配套医疗资源完善，是转型提供养老服务的理想标的，为大家保险以轻资产模式在全国批量布局“城心医养”和“旅居疗养”项目提供了有力支撑。

可见的是，众多险企在进行养老社区布局时，医疗资源还是其考虑的一大重点。险企养老社区多明确了入住者应达到法定退休年龄，而这部分老年人也多为“活力老人”，在医疗资源上利用率还不算特别高。但是，中国社会已进入长寿时代，随着入住者年龄的增长，医疗资源则显得愈发重要。

在大家保险“城心养老”的模式中，医疗保障能力是其确定养老社区位置最重要的衡量标准。在这一选址标准之中，首要考量的则是“紧邻三甲医院”。

“目前医疗资源在地域分布上不平衡的问题尤为突出，大部分医疗资源仍然集中于大城市，特别是一线城市。”中国太保相关负责人向澎湃新闻表示，太保借助于瑞金医院的质量管理体系推出了广慈太保互联网医院。在医养结合方面，还将深入洞察客户日益增多的疾病康复尤其是因病失能、半失能老人的康复问题，通过自建自营、股权合作等形式，布局康复医院、护理医院，通过精准服务举措，增强客户的专属服务感知。

不止于中国太保，泰康保险集团、中国人寿、新华保险、中国太平、中国平安等纷纷在医疗资源上加大投入。2020年末，中国太平斥资10亿打造的首个医院项目上海太平康复医院正式落成。这一康复医院毗邻太平小镇•梧桐人家养老社区，无疑成为这一养老社区的新亮点。

中国平安正在参与北大方正集团的重组，其初衷则是看重了北大方正的医疗资源。平安集团总经理谢永林在中国平安2021年中期业绩发布会上直言，北大方正的医疗资源是非常稀缺的。接下来，只会保留医疗等与核心主业相关的板块，其他部分正在按照预定计划按部就班以市场化方式转让或出售。

“平安康养项目有集团作为背书，拥有丰富的资源，尤其是医疗资源。”平安臻颐年董事长王雨珂向澎湃新闻表示，在医疗方面，平安拥有龙华医院和北大方正集团旗下的医院，医疗资源得以保障。在绿色通道方面，平安可以做到全打通，这不仅仅是简单的签约合作，平安的自由医院还可保留专属床位。对于失能长者，将从机能的延续，还有就是并发症、急救等方面的支持，所有这些都是拥有强有力的医疗资源可以做到的。

盈利仍需时间，大险企考虑养老服务技术、标准等输出

作为商业项目，险企养老社区“赚不赚钱”是不少人关心的问题，但“目前不赚钱”也是众多保险人的共识。

对于各家险企而言，养老社区不同于签单卖保险，其前期投入程度巨大。尤其是重资产模式的养老社区，并不是任何保险公司都有实力去投入的。在回报率上，险企高管多对这个问题不愿多谈，只希望用“养老社区与险资长周期相匹配”作为回应。

中国太保相关人士告诉澎湃新闻，养老产业投资属于战略投资，其投资规模占集团投资组合中的比例极低，几乎不影响当期投资收益。综合考虑养老社区运营、不动产升值以及促销保单带来的新业务价值等因素，养老产业的投资收益完全可以覆盖保险资金成本，在中国越来越富有和人口越来越长寿的历史大背景下，将来会成为良好的不动产投资类别。

就现实情况看，目前在养老社区领域发展最为全面的泰康保险集团，其2020年度医疗及养老运营成本为33.97亿元，较2019年的32.35亿元增长5.01%。而在医疗及养老社区运营收入上，2020年数据为33.39亿元，较2019年的34.84亿元下降4.16%。总的来看，泰康去年在养老社区方面的运营成本与运营收入近乎打平，但仍未能实现盈利。

或许如泰康保险集团董事长陈东升所说，泰康的养老社区全部做下来要1000亿，前十年都是不赚钱的。但千亿是不动产，未来能长期提供现金流，不会受眼前资金回笼的压力，这正好符合寿险的长期资金特点。而且养老不受经济周期影响，老了都要养老。

大家保险集团相关人士向澎湃新闻表示，养老社区投资规模大，回报周期长，从行业实践和经验来看，养老社区的入住率达到75%-80%，方可实现盈亏平衡，投资回收周期普遍在10年以上，因此，行业的资本吸引力相对较弱。

若想入住险企养老社区，通常有两种途径，一种是购买对接养老社区的保险产品，从而获得入住权益；另一种则是类似于会籍制，支付一定的入住资格费用或押金以获得入住权益。但入住养老社区后，入住人每个月还需要另行支付费用。

对接养老社区的保险产品保费相对较高，门槛价格多为百万元级别，较少数中小险企推出的保险产品价格稍低。中国平安推出的与平安臻颐年相对接的保险产品保费则高达千万元。

不过，对于险企而言，其打造的高端养老社区也恰好符合了不少高净值客户的“口味”，尤其在一些一线城市，甚至出现了社区还没建好，首期意向入住客户数已爆满。但并非在所有城市都是如此，险企养老社区针对的客群相对高端，总体入住率依然会有一定的爬坡期。

一家寿险公司管理层人士告诉澎湃新闻，从保险公司角度看，可能建设成本相对较高，运营成本相对较低一些。从长期来看，可能还是有一个比较好的预期。要达到一定的入住率，差不多85%以上，成本和支出大概可以基本持平。

“在积累了相当的养老社区运营经验和在此方面的品牌影响力后，输出养老服务技术、标准和流程，此类轻资产模式也是未来的探索方向之一。”中国太保相关人士谈道。